Новый существенный риск признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Поводом к данной публикации послужили участившиеся звонки граждан, которые купили квартиры, заплатили деньги, но, как оказалось продавец действовал под влиянием неких мошенников. При этом покупатель является совершенно добросовестным и не подозревает, что продавец является жертвой манипуляций.

Разберемся, какие перспективы у покупателя квартиры в подобной ситуации защититься от признания договора купли-продажи недействительным, а также о знаках, свидетельствующих о риске такого развития событий при её приобретении.

Продажа квартиры под влиянием мошенников

В настоящее время каждый день в новостных каналах встречаются публикации о том, что тот или иной гражданин стал жертвой мошенников. Явление просто массовое и его масштабы оцениваются в десятки или сотни миллиардов рублей в год.

В одних случаях граждане просто несут мошенникам свои сбережения либо кредитные средства, полученные от банка, а в других — в результате манипуляций они продают квартиры или другое дорогостоящее имущество, чтобы отдать вырученные от продажи деньги мошенникам.

Как правило, мошенники представляются сотрудниками правоохранительных органов, а наши граждане, особенно старшего поколения при слове «органы» готовы выполнить любые распоряжения, особо не задумываясь ни о чем. 

Никакие публикации предупреждающие граждан не достигают своего результата. Тот, у кого отсутствует критическое мышление от одной публикации в прессе или передаче по телевидению этого мышления не приобретет. Кстати, это миф, что только пенсионеры попадаются на эту удочку. Тем не менее, конечно же пожилых потерпевших большая доля.

Но мой посыл не в этом. В результате того, что гражданин легко внушаем, пострадать может не только он, но и тот, кто приобретает у него квартиру. Поэтому обсудим, какие шаги при приобретении недвижимости могут минимизировать этот новый риск оспаривания сделки.

По каким основаниям может быть оспорен договор купли-продажи квартиры, заключенный под влиянием мошенников

Давайте представим типичную ситуацию. Мошенники нашли гражданина, который поверил, что они офицеры каких-либо правоохранительных органов, и что судьба страны в руках этого гражданина. Если гражданин продаст квартиру и отдаст деньги этим липовым сотрудникам, то и он, и Родина будут спасены.

Гражданин размещает объявление о продаже квартиры, но потенциальные покупатели даже не подозревают о том, что первый продает квартиру в результате манипуляций мошенников.

Но допустим продажа состоялась. Продавец получил деньги и отдал их капитану, майору или подполковнику, а потом понял, что его банально развели.

Покупатель в этом не участвовал. Казалось бы ему не о чем переживать, но это только на первый взгляд.

Покупатель говорит: «Позвольте, я даже попросил, чтобы продавец представил справку, что он не состоит на учете в ПНД. Я же лично беседовал с продавцом. Он был совершенно нормальный».

Но нюанс заключается в том, что есть в нашем Гражданском Кодексе ст. 177, которая говорит, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Как видно из содержания данной нормы для признания сделки недействительной добросовестность покупателя не имеет никакого значения, а достаточно установления всего лишь одного фактического  обстоятельства, указанного в данной статье. И справки из ПНД не помогут покупателю убедиться в том, что гражданин понимает значения своих действий и способен ими руководить. Продавец может быть совершенно нормальным человеком, но под воздействием манипуляций утратить контроль над собой, и если это будет установлено экспертным путем, то судьба сделки предрешена.

Далее я приведу один пример (он типичный) судебной практики, а также сформулирую свои рекомендации, как минимзировать данный риск.

Подходы судебной практики при разрешении споров по применению ст. 177 ГК РФ в случае обмана продавца 

По данной категории дел проводится психолого-психиатрическая экспертиза.

Так, по одному из дел в результате такой экспертизы в отношении гражданина-жертвы манипуляции мошенников было установлено:

Из заключения комиссии экспертов от 3 октября 2024 года №3066/2065 (том 2 л.д.127-135) Санкт-Петербургского Государственного казенного учреждения здравоохранения «Городская психиатрическая больница №6» следует, что ... на период с 7 декабря 2023г. и 12 декабря 2023г. каким-либо психическим расстройством не страдала, по своему психическому состоянию могла понимать значение своих действий и руководить ими. Психологический анализ материалов уголовного дела, данных настоящего исследования указывают на то, что ... стала объектом манипулятивного воздействия с разработанной ролевой структурой и динамикой, индивидуальным сценарием, планомерностью, вариативностью, постоянством с наращиванием давления, что привело к изменению психических характеристик состояния ... 

Навязываемые ей алгоритм действий, четкость указаний, срочность их реализации способствовали субъективной безальтернативности транслируемых ей решений в связи с трудностями целостного осмысления всех деталей, компонентов ситуации и своего положения. Особенности личности ... в условиях направленного манипулятивного воздействия способствовали возникновению у нее состояния заблуждения относительно существа и природы сделки, а также возникновению психологически зависимого поведения, что препятствовало при формальном понимании характера собственных действий осознанию их значения, правильному восприятию всех обстоятельств, а также возможности руководить своими действиями при заключении договоров купли-продажи. 

При анализе судебной практики я увидел, что подобные выводы судебных экспертиз довольно распространены, а, следовательно, покупатели рискуют в таких ситуациях проиграть спор. Если же экспертиза не выявит указанное обстоятельство, то у покупателя есть реальный шанс выиграть дело об оспаривании договора купли-продажи квартиры.

Да, при признании сделки недействительной происходит возврат полученного имущества: покупатель возвращает квартиру, а продавец должен передать деньги.

Но представим, что если квартира была единственным жильем продавца и никакого иного ценного имущества у него нет. Квартиру придется вернуть, а вот получить обратно деньги будет очень проблематично.

Но как предотвратить подобный риск?

Как уменьшить риск оспаривания договора купли-продажи квартиры, заключенного в результате действий мошенников 

Ну первое, что необходимо понимать, что мошенники не будут ждать месяцами, когда гражданин продаст квартиру, и они существенно ограничены во времени. Поэтому квартира будет продаваться, скорее всего с приличным дисконтом по отношению к рынку.

Второй важный момент заключается в том, что время экспозиции объекта будет коротким, что также является знаком, говорящим о вероятности риска.

Да, если квартира выставлялась значительный период времени и цена ее постепенно понижалась, то это нормально. Но если объявление о продаже по заниженной цене появилось три дня назад и Вы спешите купить квартиру, то риск попасть в этот капкан возрастает.

Чем дольше продается квартира, тем менее вероятно, что продавец действует по указке мошенников.

Но если очень хочется купить дешевую квартиру?

В таком случае лучше застраховать титул. Это повысит расходы на приобретение квартиры, но не сильно. В то же время Вы сможете вернуть сумму, на которую Вы застраховали титул. 

Я уже говорил, что большинство жертв мошенников при данных схемах — это пожилые люди. Поэтому, если продавец — пожилой человек (особенно одинокий), да еще и срочно продает квартиру с дисконтом, то здесь риск самый максимальный.

Кроме того, естественно, при таких сделках с высоким риском, все расчеты следует производить только безналичным путем.

Давайте предположим, что будет расписка о получении продавцом денег. Но мы помним, что будет заключение экспертизы, что он не понимал значение своих действий и не мог руководить ими. Такой продавец скажет, что я не помню получал ли деньги, а если получал, то какую сумму. И есть вероятность, что суд придет к выводу о недостоверности данных расписки. В таком случае есть вероятность, что квартиру придется вернуть, а вот касательно возврата денег все будет довольно сложно.

Если же деньги будут перечислены на счет продавца, то это совсем другое дело. Вы сможете вернуть если не все, то хотя бы что-то. 

Итак, суммируем знаки, указывающие на повышенный риск:

• существенный дисконт по отношению к рынку;
• небольшой срок экспозиции квартиры;
• продавец — одинокий пожилой человек

При наличии совокупности указанных признаков лучшее лекарство — страхование титула. Кроме того, расчеты лучше производить в безналичном порядке. 

Тех, кто интересуется вопросами банкротного и корпоративного права, традиционно приглашаю подписаться на мои группы. По отзывам читателей этих групп публикации по анализу судебно-арбитражной практики помогли им в спорах, в которых они представляли доверителей